Affitti brevi, cosa sono e convengono davvero?

Oggi parleremo degli affitti brevi, esponendo, in base alla nostra esperienza gli elementi di convenienza rispetto ad un affitto canonico e le criticità principali.

Partiamo dalla definizione di affitto breve, come indicato dall’Agenzia delle Entrate si dividono in due categorie:

• Gli affitti brevi di natura turistica, devono essere (chiamati affitti brevi) di durata inferiore ai 30 giorni. Per questi contratti non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• Gli affitti brevi di natura transitoria, per le locazioni di durata superiore ai 30 giorni fino ai 18 mesi. In questi casi è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il pagamento di un’imposta di bollo (pari a 16€ ogni 100 righe di contratto) e di un imposta di registro (2% del canone con un minimo di 67€) e devono essere motivati, tipicamente da motivazioni di lavoro dell’affittuario in un comune diverso da quello di residenza.

Le restanti categorie di affitto a lungo periodo, che non esamineremo oggi sono le seguenti:

• Affitto a canone concordato che oltre ad avere una imposizione fiscale molto bassa, deve seguire regole precise e avere l’importo validato da un ente terzo;
• Affitto con cedolare secca al 21% che può essere applicata ai canoni pluriennali tipicamente 3+2 o 4+4.

Noi esamineremo gli affitti brevi di natura turistica che hanno rivoluzionato totalmente il modo di viaggiare degli ultimi 10 anni, estendendo la professione dell’ospitalità anche ai “non professionisti” del settore, esaminiamo quindi i relativi obblighi, adempimenti e consigli operativi.

Partiamo dal presupposto che le attività per essere svolte devono essere gestite correttamente e assolutamente secondo legge, rispettando tutti gli adempimenti necessari, per non incorrere in rischi e problematiche anche molto gravi di natura penale e amministrativa fiscale.

I passi per dedicare un proprio appartamento agli affitti brevi può essere riassunto nei seguenti punti:

• Posizione dell’immobile e analisi di mercato: si consigliano ovviamente immobili che per loro natura possano essere appetibili o per il mercato turistico o per i professionisti in trasferta, quindi centri storici, grandi città, luoghi di mare ecc. sono sicuramente preferibili, ma nel dubbio conviene sempre effettuare una accurata analisi di mercato della propria zona, per capire se effettivamente ci siano immobili in affitto breve. I portali di riferimento sono booking.com e airbnb.it anche per capire le cifre a cui vengono affittati immobili simili ai propri. Ricordiamoci che una parte del guadagno viene presa da booking come commissione (su 100 euro di affitto per una singola giornata mediamente 18 sono di booking e delle restanti il 21% è di tassazione con cedolare secca). E’ quindi utile fare una analisi di convenienza con un affitto canonico, considerando il lavoro e gli adempimenti e rapportandoli alla percentuale di occupazione prevista e alle tariffe, ovviamente la convenienza deve essere decisamente maggiore, altrimenti meglio ricorrere ad un transitorio standard.
• Allestimento dell’immobile: il mercato ora si aspetta un livello professionale, pulizia e sanificazioni impeccabili effettuate da professionisti, dotazioni complete (cucina con forno e lavastoviglie ad esempio), appartamenti curati negli arredi, biancheria di qualità e sempre impeccabile. Le foto per i portali di affitto dovranno essere professionali e di qualità, il profilo dovrà essere curato e preciso in ogni aspetto. Booking prevede la conferma dell’indirizzo con la ricezione di una lettera cartacea, Airbnb permette con un singolo profilo di gestire più immobili, mentre booking non accomuna le valutazioni degli utenti tenendo tutti i singoli immobili come oggetti separati.
• Registrazione questura: ogni ospite dovrà essere registrato alla questura tramite un applicativo online al quale è necessario effettuare una registrazione preliminare, è un aspetto molto importante ed un obbligo di legge. L’art. 19 del D.L. 119/2018 interpretando autenticamente l’art. 109 T.U.L.P.S., stabilisce che gli obblighi di registrazione e di comunicazione in esso citati, si applicano anche ai soggetti che cedono, in locazione o sub locazione, immobili con contratti della durata inferiore a trenta giorni. Il portale si può ricercare mettendo la propria questura e inserendo “alloggiati web”, la dicitura ufficiale di questa modalità di rendicontazione degli ospiti.
• Registrazione per versamento tassa di soggiorno: l’imposta di soggiorno dovrà essere versata trimestralmente previa la registrazione presso il proprio comune, ad esempio per Firenze basta seguire questo link: http://centroservizi.lineacomune.it/portal/page/portal/MULTIPORTALE/FIRENZE/IMPOSTASOGGIORNO/2 Solitamente una volta effettuata la registrazione per la questura viene generato un file che permette una registrazione immediata, senza dover ripetere i dati del cliente nuovamente per l’imposta di soggiorno. Poi trimestralmente oltre a pagare l’imposta relativa ai soggiorni effettuati presso la propria struttura sarà necessario creare dei report da inviare per mail, questo può differire da comune a comune.
• Registrazione profilo su booking o airbnb: Esistono altri portali come Homeaway, ora VRBO.com, ma per esperienza, il volume maggiore si ottiene tramite booking o airbnb. Il profilo dovrà essere corredato di belle foto professionali e dettagli precisi, prendetevi del tempo per effettuare una registrazione completa e ben fatta, da questo dipende la partenza della vostra attività. Consigliamo inoltre a chi volesse utilizzare due o più servizi di prenotazione di sincronizzare i calendari in modo da non avere prenotazioni in date occupate, tutti i siti permettono esportazione ed importazione di calendari per la relativa sincronizzazione.
• Allestimento e ingresso utente: L’appartamento deve essere perfetto, pulito, corredato della biancheria e disponibile all’orario di checkin! pensate che state agendo come una struttura turistica e che qualcuno fa affidamento su di voi per dormire in una specifica città e ha già versato l’importo al portale, quindi massima professionalità e disponibilità verso l’utente. Consigliamo sempre di farsi dire l’orario di check-in e presenziare l’arrivo per gli adempimenti amministrativi (tassa di soggiorno e presa visione dei documenti per registrazione questura) e consigliamo di essere rigorosi e precisi con le regole della casa, esponendole in più lingue in appositi cartelli, come la gestione dei rifiuti e dell’eventuale raccolta differenziata e altri aspetti utili come ristoranti, supermercati e punti di interesse presenti in zona.
• Adempimenti amministrativi e di tassazione: La registrazione dei clienti può essere effettuata nelle 24 ore successive all’ingresso sul portale della questura, ma consigliamo di effettuarla quanto prima. La tassazione per chi effettua questo lavoro non professionalmente, quindi sotto i 4 alloggi, è con cedolare secca al 21% sui guadagni, che ovviamente dovrà essere gestita dal commercialista a fine esercizio.

Riassumendo il tutto, è evidente che gli affitti brevi turistici possano essere una buona opportunità di business, ma non sottovalutiamo l’impegno, il tempo da dedicare, la necessità di essere professionali e proattivi, la presenza in caso di emergenza, la necessità di vivere nei pressi dell’attività per ottimizzare tempi e spostamenti… insomma è una gestione categorizzata come “non professionale”, ma diventa complessa e quasi totalizzante in presenza di più immobili tale da diventare un vero e proprio impegno lavorativo che necessita di competenza, conoscenza di lingue estere e capacità organizzativa non assolutamente banali.