Profittabilità del mercato immobiliare – affitti

Partiamo con una buona notizia, a novembre 2020 gli immobili in Italia sono stati venduti a una media sull’intero territorio di € 1.912 al metro quadro, con un aumento del 1,22% rispetto a Novembre 2019 (1.889 €/m²).

Fonte dei dati www.immobiliare.it

Se esaminiamo il trend degli ultimi 10 anni sia in termini di affitto che di vendita al Mq assistiamo ad una relativa stabilità con un incremento dell’ultimo periodo, da imputare, forse, alla maggiore necessità di abitazioni in una fase dove il COVID ha spostato il modo di pensare verso paradigmi di maggiore stabilità e “semplicità” come abitazione e famiglia, a discapito di beni di lusso come auto e viaggi.

I dati sono aggiornati a novembre 2020.

Vediamo ora il costo medio a regione:

Come si vede dal seguente grafico Calabria Molise Sicilia e Umbria sono le regioni con un costo a mq mediamente più basso.

Specifichiamo che si tratta di dati medi e che il trend può cambiare molto se ci spostiamo verso posti turistici o grandi citta, ma l’indice è molto indicativo, come il Trentino che si conferma la regione più costosa al Mq con una media di 2.691 euro.

Relativamente agli affitti a mq:

Il trend ricalca abbastanza fedelmente il grafico del costo a mq con alcune interessanti differenze che ci possono dare indicazioni su come e dove conviene investire se si vuole affittare un immobile.

Abbiamo a questo punto calcolato un indicatore che ci da un’idea della redditualità ad investire in immobili in una determinata regione rapportando la redditualità di affitto medio annuale e qui scopriamo alcune cose interessanti:

La liguria, che ha un costo a mq molto elevato ha affitti mediamente bassi e poca richiesta, rendendo poco conveniente un investimento finalizzato all’affitto canonico (discorso diverso optare per affitti brevi essendo una regione a forte orientamento turistico).

Si conferma la Lombardia sicuramente la regione più conveniente e principalmente alcune aree di Milano le più appetibili per questa tipologia di investimento, diciamo che la soglia del 7 rende sicuramente interessante pensare a quel tipo di investimento.

Rimane da dire che sono alcuni parametri sicuramente importanti da valutare prima di comprare un immobile per un affitto canonico (cedolare secca, 4+4, transitorio o concordato che sia) in particolare:

• Costo mq;
• Richiesta del mercato e affitti medi al mq;
• Area di acquisto dell’immobile per la sua finalità;
• Rivendibilità in caso di necessità;
• Mutui convenienti;
• Appartamento più o meno da ristrutturare / arredato;
• Costo IMU nel comune;
• Costo condominiale;
• Tariffe delle utenze medie e della tari;
• Presenza di universitari;
• Obiettivo turistico o residenziale;
• Trend di rendita e di costo;
• Eventuali sgravi per le ristrutturazioni;

Nei prossimi appuntamenti continueremo ad esaminare questi aspetti per una maggiore comprensione del mercato.